Location meublée

Location meublée

Placement immobilier - Patrimoine et Financement

La législation est différente entre la location nue et la location meublée.

La location nue génère des revenus fonciers alors que la location meublée génère des revenus imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette différence de législation entraîne de facto une fiscalité différente. En effet, la fiscalité de la location meublée est avantageuse en ce sens qu’elle autorise l’amortissement des biens immobiliers, réduisant ainsi les bénéfices imposables par le jeu de déductibilité des charges.

La location meublée est donc un moyen intéressant de se générer des revenus supérieurs, de s’éviter les soucis de gestion en confiant le bail commercial à un spécialiste, à l’instar des résidences de services (tourisme, étudiante, EHPAD, Sénior).

L’imposition dans la catégorie des BIC autorise :

  • la récupération de la TVA sur l’acquisition du bien (20%) dans le cas de résidences neuves de services à la clientèle
  • l’amortissement bien (hors terrain), des frais d’acquisition et d’établissement sur une durée de 30 ans maximum
  • l’amortissement des meubles sur une durée de 10 ans
  • le report des amortissements sans limite de durée ni de montant en cas d’exercice déficitaire
  • le report des déficits pendant 10 ans sur des revenus identiques
  • l’exonération totale d’impôt liée à une plus-value de cession après une durée de détention de 30 ans (au même titre que dan sle cadre d’une location nue)
  • une réduction d’impôt de 915€ maximum si vous optez pour la tenue de la comptabilité par un centre de gestion agrée.

Il existe deux statuts possibles pour le loueur en meublé : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et La location Meublée Professionnelle (LMP).

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Il existe deux possibilités de déclarations de revenus : le régime du Micro Foncier (correspondant à un abattement forfaitaire) et le régime Réel avec une réduction d’impôt grâce à la loi Censi-Bouvard.

Le régime Micro Foncier est ouvert aux contribuables, qui perçoivent des recettes brutes annuelles ne dépassant pas 32 600 €. Le bénéfice imposable est retranché d’un abattement forfaitaire de 50% correspondant aux charges et amortissements des logements mis en location.

Le régime Réel prévoit la possibilité d’une réduction d’impôts grâce à la loi Censi-Bouvard. Cette loi concerne l’acquisition de bien neuf ou en état futur d’achèvement ou ancien de plus de 15 ans avec des travaux de rénovation suivant les critères de performance énergétique. Ces biens doivent être des résidences étudiantes, des résidences de tourismes ou des résidences pour personnes dépendantes (ex : EHPAD) ayant reçu l’agrément de l’Etat. Ces logements doivent en outre être mis en location, pour une période de 9 années au moins, dès l’acquisition ou la fin des travaux.
La réduction d’impôts s’élève à 11% du prix de revient de ou des acquisitions dans la limite de 300 000 €, la réduction est donc de 33 000 € maximum, répartie sur 9 ans, à raison d’1/9 par an (à partir de l’année d’achèvement ou d’acquisition du bien). Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, il vous est possible de la reporter sur les 6 années suivantes dans la mesure où le bien se trouve toujours en location. Cependant, la base amortissable sera minorée de la fraction du prix ouvrant à la déduction d’impôt. Seule la partie supérieure à 300 000 € sera amortissable.

La location Meublée Professionnelle (LMP)

Le statut de loueur meublé professionnel nécessite 3 conditions cumulatives :

  • Il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que personne physique ou personne morale soumis à l’Impôt sur le Revenu (EURL, SARL familiale, SNC).
  • Le montant annuel des recettes doit être supérieur à 23 000 € TTC.
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Ses avantages sont multiples :

  • l’exonération de l’ISF car les biens loués sont considérés comme votre patrimoine professionnel
  • la possibilité de conserver votre couverture maladie et de cotiser pour votre retraite
  • la plus-value peut être exonérée d’impôt à partir de la 5ème année de détention du bien
  • la possibilité de diminuer l’imposition globale en imputant les éventuels déficits fiscaux, hors amortissements, sur le revenu global de votre foyer fiscal
  • la transmission des biens immobiliers mis en location s’effectue selon le régime des entreprises individuelles, permettant de financer les droits de succession sur une période de 15 ans